九江市自然资源局

各县（市、区）自然资源、住建主管部门：

经市政府批准，现将《九江市推进既有建筑功能转换实施意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻落实。本方案自印发之日起试行。

九江市自然资源局         九江市住房和城乡建设局

  2026年5月28日

九江市推进既有建筑功能转换实施意见（试行）

一、总则

（一）目的依据

为规范存量建筑盘活利用，推动低效用地再开发，助力全市经济社会高质量发展，根据《江西省自然资源厅 江西省住房和城乡建设厅关于开展既有建筑功能转换试点工作的通知》（赣自然资字〔2026〕25号）等文件精神，结合九江实际，制定本实施意见。

（二）适用范围

本意见适用于九江市中心城区，国有建设用地上已建成并竣工验收备案或合法持有产权证的既有建筑，在不需要改变土地规划用途的前提下进行功能转换。涉及土地规划用途改变的，按相关规定执行。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的，不适用本意见。各县（市）参照本实施意见执行。

（三）基本原则

1.规划引领，安全底线：符合国土空间规划，确保建筑结构、消防安全和公共安全。

2.政府引导，市场主导：发挥政府统筹作用，激发市场活力，推动新产业新业态发展。

3.分类施策，高效便民：实行正、负面和豁免清单管理，优化审批流程，提高服务效能。

4.存量盘活，合理利用：杜绝“大拆大建”，统筹发展和安全，稳妥推动存量建筑盘活。

二、功能转换规则

（一）实行清单管理

既有建筑功能转换通过正面清单、负面清单和豁免清单进行分类管理。

1.正面清单：支持提升功能品质、激发市场活力、支持创新创意产业、助力保障性住房供应、促进保护建筑活化利用等情形。以下正面清单中的既有建筑功能转换，实行清单管理和兼容比例管控，管控比例内按照不改变土地用途管理。（附件1-1：既有建筑功能转换正面清单参考）

（1）公共服务设施与创新创意产业。鼓励各类既有建筑转换为公共服务设施或创新创意产业，转换后建筑规模原则上不超过宗地地上总建筑规模15%的按照不改变土地用途管理。

（2）工业、仓储用地建筑。一、二类工业用地存量建筑转换后，除生产用途以外的其它用途建筑规模原则上不超过宗地地上总建筑规模30%，且工业研发以外用途的总地上建筑规模原则上不超过宗地地上总建筑规模15%的，按不改变规划用地性质和土地用途管理。

仓储用地存量建筑功能转换后，主用途以外的其他用途总地上建筑规模原则上不超过宗地地上总建筑规模15%的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

（3）保障性住房。允许各类既有建筑转换为保障性住房，转换后严格按照有关规定做好配租、配售管理。

（4）历史建筑与文物保护建筑。内部改造改变现有功能的，其用途转换需遵循相关文物和历史建筑保护法规，应征求文化和旅游、住房城乡建设部门意见，并报请文物管理部门批准，积极推动历史建筑、文物保护建筑的活化利用。

既有建筑功能转换不改变土地用途的，无需办理规划许可，由房屋产权方或建设单位提出申请，自然资源主管部门出具同意意见后，由房屋产权方或建设单位按规定向住房城乡建设主管部门或行政审批部门申请施工许可、消防设计审查、消防验收及备案抽查，并接受工程质量安全监督。

符合正面清单，但超过比例管控要求的，应当依法办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理施工许可、消防设计审查、消防验收及备案抽查。

2.负面清单：以下负面清单中既有建筑功能转换严重影响规划和周边环境，无需征求自然资源主管部门意见，住房城乡建设主管部门或行政审批部门在受理施工许可、消防设计审查、消防验收及备案抽查申请时，经核查属于负面清单情形的，应直接不予受理或不予批准。（附件1-2：既有建筑功能转换负面清单）

（1）危害公共安全的转换。

（2）违反环境保护的转换。

（3）损害公共利益的转换：①是将非住宅建筑改为非保障性住房以外的住宅；②是进行影响邻权的“住改非”。③是将社区用房、物管用房、农贸市场、地下设备用房、人防工程、车库、交通通道、消防（疏散）通道改作他用的。④是封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的。

（4）环保敏感区域建筑。位于水源保护区、生态保护区等环保敏感区域的建筑，不允许进行用途转换，除非经过安全加固和评估合格。

（5）法律法规、政策文件及国家标准强制性要求禁止的其他情形。

3.豁免清单：

（1）以下豁免清单中既有建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）功能转换符合国土空间规划要求，对周边无严重影响，无需征求自然资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收及备案，依法应当办理施工许可的按规定办理。（附件1-3：既有建筑功能转换豁免清单）。

①底层商业网点、商业和商务办公建筑内部业态调整或者互换。

②公共服务设施（政府为主体所有或管理的）主体功能不变的前提下增加商业配套设施。

③利用城镇住宅建筑从事不产生光、电、音等干扰的创新创业活动。

④一二类工业、仓储用地上的工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的。

（2）以下八类建设项目可不申领施工许可证：

①项目总投资中，工程投资额在100万元以下（含100万元）或建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑和市政基础设施工程。

②依法核定作为文物保护的纪念建筑物和古建筑等的修缮。

③抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动。

④军用房屋建筑工程。

⑤按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程。

⑥个人住宅装饰装修。

⑦城市建设中一般性环境综合整治项目，包括房屋立面出新、屋顶改造、既有建筑楼体外墙保温工程、街巷整治、杆线下地、加装电梯、菜市场改造、河道清淤、绿化升级。

⑧只涉及道路桥梁及配套市政基础设施等原有设施的维修、更新、改造工程项目。

4.特殊类型：对于特殊类型的建筑用途转换，如军事设施、外交机构等，需遵循国家相关法律法规和政策规定。

（二）过渡期政策

为支持新产业、新业态发展，按照《自然资源部 国家发展和改革委员会 国家林业和草原局关于印发〈自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）〉的通知》要求，确因市场培育等客观原因需给予一定发展周期的项目，可享受不超过5年的过渡期政策，且不得超过批准的土地使用年期。符合过渡期政策的建筑用途调整应按本文第四款办理审批备案手续。工业转为商业用途，过渡期内不需缴纳人防异地建设费。

过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，由产权人向自然资源主管部门提出正式用途变更申请，规划调整后按新用途办理用地手续。不符合产业方向或存在违约行为的，由自然资源主管部门发出《过渡期退出通知书》，产权人应在6个月内恢复原用途或依法办理退出手续；拒不执行的，纳入失信联合惩戒，并依法查处。

三、部门职责分工

建立“政府主导、部门联动、属地负责”的工作机制，明确各部门职责：

（一）自然资源部门：负责既有建筑功能转换以及适用过渡期政策项目涉及的规划符合性审查；负责土地管理政策适用；负责不动产登记衔接工作；牵头制定功能转换正、负面和豁免清单，并实施动态调整。负责过渡期项目的备案管理和5年期满后的规划调整审批。

（二）住房城乡建设部门：负责开展建筑结构安全性鉴定的行业监管；负责消防设计审查、消防验收及备案抽查；负责工程质量安全监督；负责房地产市场管理；负责历史建筑的保护、利用和管理；牵头组织用途转换后项目的综合验收；负责负面清单核查。

（三）行政审批部门：负责建筑施工许可审批；负责负面清单核查。

（四）城市管理部门：负责对既有建筑功能转换项目违法建设行为进行查处，对既有建筑功能转换项目中的违法建设行为依法进行处罚。

（五）消防救援部门：负责消防安全评估技术指导；负责转换后建筑日常消防监督检查；对公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查许可办理工作；参与负面清单核查。

（六）文化广电旅游部门：配合住建局负责历史建筑的相关工作，负责文物保护建筑活化利用的合规性审查和技术指导。

（七）市场监督管理部门：负责转换后经营主体的登记注册，核对经营业态与功能转换审批内容的一致性。负责过渡期项目的日常巡查和年度核查。

（八）属地政府：负责辖区内既有建筑功能转换工作的统筹协调；落实属地监管责任，加强事中事后监管，促进土地资源集约高效利用。

四、审批与验收流程

（一）申请受理

存量建筑产权人或受产权人委托的主体向各区自然资源主管部门提交用途转换的书面申请，并附房屋权属证明、房屋结构安全性鉴定合格报告（含抗震鉴定合格报告）、消防安全评估合格报告、转换后的改造方案。涉及豁免清单内的既有建筑功能转换，无需征求自然资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收及备案，依法应当办理施工许可的按规定办理。

（二）联合审查

各区自然资源主管部门会同相关行业主管部门，对申请及要件按职责开展联合审查并出具审定意见。

（三）手续办理

各区相关部门依据审定意见，按职责办理规划、建设等审批许可备案事项。法律政策规定需要征求利害关系人意见和公示的，按规定办理。

（四）综合验收

各区住房城乡建设部门牵头组织相关部门开展用途转换后项目的综合验收，经验收合格备案后投入使用。

（五）产权登记

建筑物功能转换后的用途与土地用途一致的情况下，不动产登记机构依据产权人申请，根据相关部门出具的审批、综合验收等手续，依法办理相应的不动产登记手续。

五、工作要求

（一）统筹保护与开发利用。杜绝“大拆大建”的再开发改造模式，结合存量建筑现状和实际需求，统筹发展和安全，稳妥推动存量建筑临时或永久转换用途。

（二）强化政府与市场互动。积极发挥政府作用，促进新产业新业态发展，保障和改善民生。发挥市场在资源配置中的决定性作用，根据区域需求推动存量建筑盘活利用。

（三）推动管理与效率协同。存量建筑用途转换要符合主导产业和区域经济社会发展需求，符合低效用地再开发试点政策。各区政府要提高服务效能，建立灵活高效、分工明确、流程清晰的审批机制。

（四）加强部门协作。自然资源、住房城乡建设、行政审批、城市管理、消防救援、市场监管、应急管理等部门应建立常态化沟通协调机制，在项目评估、审批办理、过程监管、信息共享等方面加强协作，确保试点工作顺畅高效运行。

（五）强化事中事后监管。建立功能转换项目全生命周期监管机制，加强日常巡查和动态监测，对违法违规行为依法查处，确保转换后的建筑安全、合规使用。

六、附则

本意见自印发之日起30日后实施，有效期2年。各县（市）政府可结合工作实际，制定相关配套政策和办理规定。本意见由九江市自然资源局、九江市住房和城乡建设局负责解释。本意见实施过程中，如遇国家、省政策调整，按上级最新规定执行。

附件：1.既有建筑功能转换正面清单

2.既有建筑功能转换负面清单

3.既有建筑功能转换豁免清单

4.既有建筑功能转换申请表

附件1

既有建筑功能转换正面清单

附件2

既有建筑功能转换负面清单

附件3

既有建筑功能转换豁免清单

附件4

既有建筑功能转换申请表