九江市自然资源局

各县（市、区）人民政府，市直相关单位：

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大、二十届三中全会和习近平总书记考察江西重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持“群众无过错即可办证”原则，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)和《九江市人民政府办公室印发关于加快化解全市国有土地上不动产登记历史遗留问题的指导意见》（九府办发〔2023〕43号）要求，结合九江实际，就各类型不动产登记历史遗留问题提出以下处置意见。

一、基本原则

（一）尊重历史，实事求是。对本处置意见印发前建成并出售、纳入专项整治范围的各类型不动产，坚持尊重历史、实事求是，依据现行有效的历史遗留问题处置政策，进行分类处置，不搞简单化、“一刀切”。

（二）依规依法，守住底线。以法律法规和现行有效的历史遗留问题处置政策为依据，严格把握适用范围，严守房屋质量安全、消防安全和维护社会稳定的底线，积极推进问题化解和确权颁证。涉及违法违规用地和违反建设工程规划许可规定的，依法依规处置。

（三）简化程序，同步处置。坚持“群众无过错即可办证”。对群众合法取得且已经履行法定义务的，将为购房群众办理不动产登记与处置开发建设单位违法违规行为区分开来，不得将开发建设单位违法违规责任转嫁为群众负担；对于建设单位的违法违规问题，在按照省、市历史遗留问题处置政策完善土地、规划、竣工等建设手续或出具等效文件的同时,同步推进开发建设单位、建设项目的违法违规问题处置，同步追缴依法应缴纳的土地出让价款、城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费、税款、违法违规行为的罚款等各项费用。

二、适用范围

本市辖区范围内本处置意见印发前已建成并出售、产权清晰无争议、群众无过错取得的住宅、商业用房，纳入本次专项整治。属于以下情况的房屋，不纳入本次专项整治:

（一）存在房屋质量安全隐患的;

（二）存在房屋消防安全隐患的；

（三）列入征收或拆迁范围的。

群众无过错是指群众合法取得不动产并履行法定义务（按照合同约定交付全部购房款或取得合法有效的销售不动产凭证，并缴纳依法应当由群众承担的相关税费）。

三、分类处置

（一）关于项目申请主体的问题

1.开发建设单位存在的或有承继单位的，由开发建设单位或承继单位作为责任主体；无法确定开发建设单位或承继单位的，与群众签订购房合同或安置协议的单位为该项目的责任主体。

2.开发建设单位已灭失，有联建单位的由联建单位作为代办主体或责任主体；无联建单位但有归属主管部门的，由归属主管部门作为代办主体，无联建单位且无归属主管部门的，由各县（市、区）不动产“登记难”问题集中整治工作专班(以下简称“县（市、区）工作专班”)组织调查认定后，指定街道办事处等机构作为代办主体。代办主体不是代责主体，只负责代开发建设单位办理相关手续，不承担开发建设单位应承担的责任和义务。

（二）关于用地手续不完善问题

3.政府主导的国有土地上安置房(含棚改房)、经济适用房等项目用地手续不完善的，经自然资源部门审查同意后，直接出具办理意见作为后续审查、办证的依据；国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的、由开发建设单位或其他办理主体凭项目立项依据或其他证明材料提出申请，由自然资源部门审查出具办理意见。需要补缴土地出让价款的，按现行当地基准地价一定比例缴纳（房改房、集资房、经济适用房住宅类按10%缴纳，安置房住宅类按50%缴纳，非住宅按100%缴纳）。

（三）关于规划核实手续不完善问题

4.对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当在依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，与国土空间规划相衔接，在符合质量、消防安全的前提下，由于建设单位相关手续无法完善而影响群众取得不动产权证的，经各县（市、区）工作专班同意，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题处置的文件后，采取出具规划认定或核实意见与向建设单位追溯法律责任同步办理的处理措施。

5.不符合规划的建设项目，其用地范围内部分单独楼幢符合规划要求的，可对符合规划的单独楼幢先行核实或认定，并出具意见，暂不核定总平面指标。

6.原用途为教育、医疗卫生、办公、工业等划拨土地上建设的安置房(含棚改房)、集资房等住房项目，已取得建设工程规划许可但未按规定办理土地用途变更手续的，在符合项目建设时的规划并与国土空间规划相衔接的前提下由自然资源部门审查,按现状出具核实意见。

（四）关于办理竣工验收备案的问题

7.对1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行前已建成但未办理消防验收的房屋，未进行改建（含用途变更）、扩建的，可不再办理消防验收（备案）手续。对1998年9月1日及以后建成的需要办理消防验收的房屋，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等有关法律规定，由申报主体委托有专业资质的消防鉴定机构出具的建筑消防设施检验报告经项目所在地住房和城乡建设部门出具书面意见。

8.确因建成年代较早等原因无法办理竣工验收备案的，由申报主体委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行房屋质量鉴定，质量鉴定按照现行国家有关技术标准，并结合建成时国家有关设计、施工等标准进行判定。鉴定结论达到国家有关质量标准的，由住房和城乡建设部门出具书面意见；鉴定结论未达到国家质量标准的，由申报主体委托专业机构提出整改加固措施并组织整改，整改完成应重新鉴定，鉴定结论达到国家有关质量标准的，由住房和城乡建设部门根据整改后情况出具书面意见。

（五）关于并行办理与税费追缴问题

9.由于建设单位欠缴土地出让价款、相关税费及行政罚款而影响群众取得不动产权证的，由部门按照“谁主管、谁负责”的原则，应及时予以追缴，确无法追缴到位的，采取“一事一议”方法研究解决，经各县（市、区）工作专班同意，实行“证缴分离”方式，在有关部门依法追缴的同时，办理不动产登记手续。

对项目涉及的各项费用，由各主管部门核算后组织项目责任主体签署确认书，作为各部门开展费用收缴追缴的依据。对责任主体不配合或无法联络的，由各主管部门制作行政决定函告责任主体或在门户网站公告，公告期满无异议或异议不成立的，按公告的行政决定进行追缴。对责任主体灭失的，由各主管部门将费用核算结果报县（市、区）工作专班后，提请同级政府审定，按照相关法律法规和有关政策规定出具具体意见。

（六）关于抵押查封问题

10.群众购买房屋并已支付全部价款的,其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权,土地使用权抵押范围不及于已合法出售房屋及占用范围内的土地使用权,各县（市、区）工作专班调查认定并函告不动产登记机构后,不动产登记机构可以为群众办理不动产权证。

除以上情形外，国有建设用地使用权或在建工程设定抵押权前合法出售的房屋，经各县（市、区）工作专班调查认定并函告不动产登记机构后，不动产登记机构可以为该部分房屋办理不动产转移登记；国有建设用地使用权或在建工程设定抵押权后合法出售的房屋，抵押权人书面同意销售(预售)的可视为放弃该房屋及占用范围内土地使用权的抵押权,不动产登记机构可依据抵押权人同意销售(预售)的书面意见,为群众办理不动产转移登记并注销该房屋及占用范围内土地使用权的抵押权。

11.办理预告登记后被查封的，应当解除查封，但因购房群众自身债务被查封的不得解除；对其他劣后于购房群众交付请求权的债务导致被查封的，应当解除查封。

国有建设用地使用权或在建工程查封前出售的房屋未办理预告登记,群众已支付全部价款（含按揭）的不动产（含土地、在建工程、房屋）被查封的，或将剩余款项交付人民法院执行的,其查封范围不及于已合法出售房屋及占用范围内的土地使用权,经各县（市、区）工作专班调查认定,由不动产登记机构将各县（市、区）工作专班认定情况函告查封机关由查封机关出具处理意见，在查封机关出具处理意见的同时，办理不动产登记手续。

司法机关不得超标的查封，对于超标的查封的，应当及时解除超标的范围的查封。对于购房群众就涉案房屋办理预告登记后因其自身债务被查封的，不解除查封不影响为购房群众办理不动产权证书。

（七）其他问题

12.项目已具备办理首次登记条件,开发建设单位未终止但不主动申请登记的,由开发建设单位的行业主管部门督促其履行义务;无正当理由拒不履行的,由不动产登记机构通过门户网站进行公告,公告期为15个工作日,期满无异议或异议不成立的,群众可单方申请不动产登记,办理不动产登记过程中产生的测绘费、不动产登记费等费用，后期从开发企业预售资金监管账户中扣除。

已办理首次登记的项目,开发建设单位不配合群众申请登记或开发建设单位已灭失或联系不上的,由不动产登记机构通过门户网站进行公告,公告期为15个工作日,期满无异议或异议不成立的,群众可单方申请办理转移登记。

13.分批分摊缴费办证问题。对建设单位注销、失联或经营不良无缴费能力的项目，不能够一次性全额缴纳办证所需税(规)费及土地出让金的，经业主委员会(业主代表)征求业主意见，申请自愿分摊缴纳办证所需费用的，由项目属地工作专班对分批分摊办证的户数、群众身份信息、办证面积、分摊缴费额度进行审核，审核通过后，不再办理首次登记，由不动产登记机构直接进行分户不动产登记。

14.开发建设单位拒不配合完善相关手续、影响群众办理不动产登记的,由行业主管部门或有关单位依法依规对开发建设单位及其法人代表、主要股东认定失信信息、纳入相关主体信用档案并向社会公告。

四、其他事项

本意见未明确的情形,由各主管部门按照《九江市人民政府办公室印发关于加快化解全市国有土地上不动产登记历史遗留问题的指导意见》（九府办发〔2023〕43号）文件的相关规定进行审查。该文件仍未明确的由各县（市、区）工作专班根据实际工作需要,及时研究制定相关补充政策予以化解。

对短期内确实无法化解的复杂项目,由属地政府研究后出具认定意见,纳入长期整改项目持续推进化解。

在化解历史遗留问题过程中,对应当由开发建设单位承担的测绘、鉴定等第三方服务费,开发建设单位确实无力承担的,由项目所在地政府负责统筹解决。

对执行本意见及地方人民政府决定的行政行为,依规依纪实行尽职免责。

国有土地上已经出售的工业地产项目可参照本意见执行。

本意见自印发之日起施行。