九江市自然资源局

各县（市）自然资源局，市局各分局、机关各科室、直属各单位：

《九江市优化房地产开发项目规划管理若干措施（试行）》已经2024年市规划土地运作协调小组第二次会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                2024年6月26日

九江市优化房地产开发项目规划管理

若干措施（试行）

为满足市场对多样性住宅的需求，增加民生福祉，持续优化营商环境，促进九江房地产市场平稳健康高质量发展，结合我市实际情况，制定以下优化措施。

（一）支持住宅户型品质提升

1.不限定住宅阳台悬挑进深，但住宅阳台不得占压室内空间，进深不得大于相邻居室空间进深的50%，住宅阳台水平投影面积之和不大于套内建筑面积的20%。

2.飘（凸）窗宽度不限，在出挑宽度不超过1米时，不计入容积率面积，如飘（凸）窗宽度超过建筑开间三分之二时，则需纳入建筑间距计算。允许卫生间、厨房设置飘（凸）窗。

3.中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于5.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积；空调板进深在0.80米及以下的可不计入容积率和建筑面积。

4.在满足露台定义的前提下，住宅露台比例和个数不作要求。

5.允许住宅客厅挑空两个自然层，且挑空面积不大于其底层套内建筑面积（含阳台）30%，该客厅面积按单层面积计算。

6.建筑物屋顶的楼梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间建筑面积累计不大于屋顶面积25％时，不计入容积率面积。地下室的通风井不计入容积率面积。

（二）支持建设高品质居住小区

7.鼓励改善型高品质住房建设，在满足容积率下限大于1.0，上限控制在1.3-1.6的情况下，放宽住宅沿路高宽比和天际线要求，取消高低配限制，建筑标准层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.4米。有条件区域可建设除独栋独院、双拼建筑外不低于10米（3层）的住宅产品。

8.加大城市森林花园建筑工程试点力度，对《九江市城市森林花园建筑工程试点工作方案》进行优化完善，（1）对“开敞式公共休闲绿化平台”的管控要求调整为：平台不封闭、无围护结构、连接4户及以上的住户并共享、平台建筑面积不低于200平方米时，计算建筑面积但不计入容积率和产权面积；（2）将建筑底层必须设置架空公共休闲活动空间的要求调整为：鼓励建筑底层设置架空公共休闲活动空间，允许外围采用透明玻璃或格栅封闭时计算建筑面积但不计入容积率。（3）将花园平台庭院所对应的上一层楼的全部外墙面不能开窗的要求调整为：花园平台庭院所对应的上一层楼的外墙面可采用长虹玻璃等透光不透视的材料遮挡视线。（4）在核算配套公共服务设施配建规模、人防工程、装配式建筑面积指标及单体装配率指标时，花园平台和开敞式公共平台建筑面积不列入计算基数。

（三）细化停车配建要求

9.对于政策性保障住房项目，机动车停车配建指标≥0.6/户；对于新建商住类项目，建筑面积＜90平方米的户型，配建指标≥0.8/户；90平方米＜建筑面积≤140平方米的户型，配建指标≥1.0/户；140平方米＜建筑面积≤180平方米的户型，配建指标≥1.3/户；建筑面积＞180平方米的户型，配建指标≥2.0/户。允许在小区主要出入口出让用地范围内设置总机动车泊位数量10%以下的地面机动车泊位。

（四）优化公共配套设施建设

10.统筹配建居住服务设施，各社区周边养老、社区、教育等配套服务设施应集中设置和统一管理。在符合《九江市城市居住区配套设施管理条例》前提下，对地块周边15分钟生活圈内已布局养老、社区、教育等服务设施的，除在控制性详细规划或行业主管部门编制的专项规划中有布点和规模要求的之外，拟出让地块原则上不再布置社区、养老、幼托、幼儿园等配套服务设施。

11.鼓励建设公共服务设施，通过出让方式取得建设用地使用权的商品房开发项目（已签订土地出让合同的项目除外），用于生活公共配套独立设置的水泵房、垃圾收集屋（房）、配电室（开闭所）、门卫、5G通信机房以及土地出让合同约定应无偿移交政府的配套设施（幼儿园、托儿所、社区用房、养老用房、社区卫生服务用房、小型垃圾转运站、公共厕所等），其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。对于需无偿移交的配套设施，如土地出让合同无约定，原则上仅需移交毛坯房。

（五）调整配建商业设置要求

12.鼓励商住类项目的配建商业相对集中布置；除城市主干道和特殊要求的区域外，可设置沿街商业。

（六）优化项目服务

13.统一房产与规划建筑面积的计算口径，出台《九江市房产与规划建筑面积测算技术规程》，衔接和统一各类房屋在房产和规划方面的建筑面积计算规则，避免因依据规范不同造成面积不一致。

14.在市工改系统中的规划方案联审阶段，精简联审部门，将联审时限由原5个工作日压缩至3个工作日，并实行超时默许制度。

以上措施自印发之日起实施，已批或在建项目，未办理房屋预售许可前均可参照执行，但第11条和土地出让合同已有约定的除外。